[GAM]증시 불안 속에 리얼티 인컴 '조명' ② 배당-성장 '두마리 토끼'

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[서울=뉴스핌] 황숙혜 기자 = 리얼티 인컴(O)의 주가는 2022년 8월 74.67달러에서 정점을 찍고 하락, 고점 대비 25% 가량 낮은 수준에서 거래되지만 수익성은 오히려 강화됐다.

앞서 언급한대로 업체의 주당 AFFO(조정사업운용수익)은 2024년까지 14년 연속 상승했고, 2025년에도 증가할 전망이다.

2022년 3월부터 본격화된 연방준비제도(Fed)의 고강도 긴축 기조가 투자 심리를 냉각시키면서 리얼티 인컴의 주가를 끌어내렸지만 펀더멘털 측면에서 볼 때 매수 신호가 두드러진다고 월가는 강조한다.

이익 상승과 함께 투자 매력으로 꼽히는 부분은 배당 수익률이다. 지난 1994년 뉴욕증시에 입성한 리얼티 인컴은 2024년까지 매년 배당을 인상했다.

2024년 4분기까지 총 110 분기에 걸쳐 배당을 올린 것. 30년에 걸쳐 배당 인상을 실시한 데 따라 리얼티 인컴은 '배당 귀족주' 타이틀을 달았다.

현재 업체의 배당 수익률은 5.7%로 집계됐다. 미국 온라인 투자 매체 모틀리 풀에 따르면 리얼티 인컴에 200달러를 투자할 경우 연간 11.40달러의 배당금을 손에 쥘 수 있다고 설명한다.

물론 업체는 대다수의 리츠(REITs, 부동산투자신탁)과 마찬가지로 배당금을 매월 지급한다. 월급 주는 주식으로 분류되는 것도 이 때문이다.

미국 경제 매체 CNBC의 '매드 머니(Mad Money)' 진행자 짐 크레이머는 "리츠가 따분하고 지루한 섹터로 취급 받지만 리얼티 인컴 만은 결코 그렇지 않다"며 "매달 통장에 꽂아주는 배당도 리얼티 인컴의 커다란 투자 매력"이라고 전했다.

리얼티 인컴 모바일 플랫폼 [사진=업체 제공]

업체의 배당 성향은 보수적이다. 주요 외신에 따르면 2024년 리얼티 인컴은 전체 FFO(사업운용수익) 가운데 74.6%를 주주들에게 배당으로 지급했다. 대부분의 리츠가 이익의 90%를 주주들에게 환원하는 데 반해 배당 성향이 낮은 수준이다.

앞으로 이익 성장과 현금흐름이 높아지면서 리얼티 인컴의 배당이 인상될 가능성을 보여주는 대목이라고 시장 전문가들은 말한다.

업계에 따르면 리얼티 인컴은 1994년 기업공개(IPO) 이후 연평균 14.1%의 총 수익률을 투자자들에게 제공했다. 이는 같은 기간 S&P500 지수의 수익률을 웃도는 수치다. 최근 6년간 리얼티 인컴의 총 수익률은 연평균 17%를 웃돌았다.

리얼티 인컴 장기 배당 추이 [자료=블룸버그]

과거 지표가 미래의 수익률을 보장하지는 못하지만 업체의 펀더멘털을 감안할 때 안정적인 수익률을 기대할 수 있다고 시장 전문가들은 강조한다.

2% 미만의 공실률과 데이터센터를 포함한 성장 시장을 겨냥하는 사업 전략, 여기에 19조달러에 가까운 시장 기회가 예상되는 사모펀드 운영 플랫폼 사업까지 성장 동력을 갖췄다는 것.

미국 온라인 투자 매체 식킹알파는 2022년 이후 추세적인 주가 하락이 리얼티 인컴을 매수하기 위한 '매력적인 진입 기회'라고 강조한다.

2024년 업체의 매출액이 25% 가량 상승한 데 이어 2025년에도 외형 성장이 지속될 것으로 보이는 데다 연말까지 40억달러 규모로 예고된 자산 인수 계획도 수익성을 높이는 효과를 가져올 전망이라고 식킹알파는 전했다.

밸류에이션 측면에서도 리얼티 인컴의 투자 매력이 두드러진다고 시장 전문가들은 입을 모은다. 주가/영업현금흐름(OCF)이 14.1배로 사이먼 프로퍼티 그룹(14.8배)과 킴코 리얼티(16.0배), 리전시 센터스(17.2배), 페데럴 리얼티 인베스트먼트 트러스트(15.4배)보다 낮은 수준이다.

EV/EBITDA를 기준으로 한 주가 배수 역시 리얼티 인컴이 16.0배로, 사이먼 프로퍼티 그룹(16.8배)과 킴코 리얼티(17.7배), 리전시 센터스(18.2배), 페데럴 리얼티 인베스트먼트 트러스트(16.7배)를 밑도는 실정이다.

데이터센터 자산 매입에 따른 이익 성장이 2027년까지 이어질 것으로 예상되는 등 리얼티 인컴의 중장기 실적이 호조를 이룰 가능성에 무게가 실리는 만큼 경쟁사 대비 저평가가 해소될 여지가 높다고 월가는 판단한다.

강세론자들은 리얼티 인컴이 유럽에서 강력한 성장 모멘텀을 확보할 것으로 기대한다. 프랑스와 폴란드 등 새로운 지역의 진출에 따른 지역적인 비즈니스 다각화로 이익의 변동성을 완화하는 한편 새로운 성장 기회를 손에 쥘 수 있게 됐다는 설명이다.

미국에 비해 높은 투자 수익률에 자산을 매입할 수 있다는 점도 유럽 시장 진출의 이점으로 꼽힌다. 미국에서 성장률이 둔화되는 상황에 유럽 시장이 새로운 돌파구가 될 수 있다는 설명이다.

장기적으로 인수합병(M&A)을 통한 외형 성장을 지속하는 동시에 자본 비용을 개선시키는 효과가 기대된다고 월가는 말한다.

경계의 목소리도 없지 않다. 미국 트리플 네트 시장에서 1위, 전세계 리츠 업계 7위로 성장한 데 따라 몸집을 더 크게 확대하는 데는 한계가 따를 수밖에 없다는 지적이다.

일부에서는 리얼티 인컴의 거대한 포트폴리오 규모를 감안할 때 임대료 평균 상승률 1.5%가 큰 폭의 유기적 성장을 이끌어내는 데 충분하지 않다는 의견을 내놓았다

규모가 작은 경쟁사들이 상대적으로 큰 폭의 외형 성장을 이룰 경우 주가 밸류에이션 측면에서 타격이 발생할 수 있다고 시장 전문가들은 설명한다.

2월27일(현지시각) 업체의 주가가 56.57달러에 거래된 가운데 투자은행(IB) 업계는 10% 가량 주가 상승을 예고한다.

RBC 캐피탈 마켓은 보고서를 내고 리얼티 인컴의 목표 주가를 62달러로 제시했다. 투자의견은 '시장수익률 상회'.

스티펠 니콜라우스는 보고서를 통해 업체의 목표주가를 65달러로 제시하며 매수를 추천했다. 56달러 선에서 움직이는 현재 주가가 내재 가치에 비해 저평가된 상태라는 진단이다.

90%를 훌쩍 웃도는 매출총이익률과 5% 후반대의 배당 수익률이 중장기 인컴 투자자들을 만족시키기에 충분하다고 스티펠은 강조한다.

바클레이스는 리얼티 인컴에 목표주가 56달러와 함께 '시장 비중' 투자의견을 제시했고, 웨드부시는 목표주가를 제시하지 않은 채 '중립' 투자의견을 내놓았다.

시장 전문가들은 3월로 예정된 리얼티 인컴의 성장 전략 컨퍼런스를 기다리고 있다.

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