금리인하 미뤄져도 '美國 리츠' 잘 나가네~ 한국 리츠만 마이너스

[서울=뉴스핌] 한태봉 전문기자 = 빌딩과 리츠(REITs, 부동산 간접투자상품) 투자에서 가장 중요한 건 역시 금리다. 부동산 투자는 기본적으로 대출을 수반하므로 대출 금리에 민감할 수밖에 없다. '코로나19'가 심각했던 지난 2020년부터 2022년까지 약 3년간은 저금리로 부동산 투자 수익률이 쏠쏠했던 시기다.

◆ 강남아파트는 신고가…부동산 경매는 2배 급증 양극화

하지만 2023년부터 닥친 고금리의 영향으로 부동산 가격이 하락하면서 투자자들은 난감한 상황에 처했다. 이런 와중에도 똘똘한 1채는 폭등 질주를 계속해 왔다. 특히 강남 주요지역 아파트가격은 연일 신고가다. 반면 핵심지역을 제외한 대부분 지역에서는 고금리 대출이자를 감당 못해 경매로 넘어가는 부동산 물건이 속출하고 있다.

부동산 경기가 호황이던 2022년의 부동산 임의경매 신청건수는 6만5000여건에 불과했다. 하지만 2024년에는 임의경매 신청건수가 14만건에 육박하고 있다. 무려 113% 급증한 수치다. 고금리가 장기간 유지될 거라고는 상상도 못했던 부동산 투자자들은 지금 힘겨운 하루하루를 보내고 있다. 

◆ 한국 상장 리츠 수익률은 대부분 마이너스

리츠(RIETs)란 여러 투자자의 자금을 모아 오피스, 호텔, 물류센터 등의 부동산에 투자하고 그 수익을 투자자에게 배당하는 부동산 투자회사다. 부동산 투자비율이 총 자산의 70% 이상이어야 하고 배당 가능 이익의 90% 이상을 의무적으로 배당한다. 한 동안 잠잠했던 리츠시장은 연금저축계좌에서도 리츠 투자가 허용된 2022년부터 새로운 국면을 맞이했다.

한국 증시에 상장된 공모 리츠는 총 24개다. 그 중 시가총액이 1조원 이상인 리츠는 7개다. 그렇다면 한국에 상장된 공모 리츠의 수익률 상황은 어떨까? 대부분이 마이너스다. 7개 리츠 중 플러스를 기록한 건 'ESR켄달스퀘어리츠'가 유일하다.

주식과 달리 리츠는 안전하다는 선입견이 와르르 무너지는 결과물이다. 다행히 리츠는 배당률이 높아서 주가 하락 손실을 어느 정도 만회할 수는 있다. 시가총액 상위 7개 리츠의 평균 배당수익률은 8.5%로 은행예금 금리의 2배도 넘는다.

만약 배당률이 이대로만 유지된다면 은행 예금을 할 이유가 전혀 없다. 하지만 이는 과거 배당금을 기준으로 환산한 수치다. 만약 공실이나 높아진 대출이자로 인해 향후 배당금을 축소하게 되면 배당 수익률은 뚝 떨어지게 된다.

◆ 한국 상장 리츠 지금 투자해도 될까?

한국 공모 리츠 중 시가총액이 가장 큰 종목은 4조4000억원의 SK리츠다. 광화문 SK서린빌딩, SK U-타워, 종로타워, 전국 SK주유소 등을 기초자산으로 운용한다. 2023년 하반기에 SK하이닉스의 수처리센터를 신규자산에 편입하기 위해 3000억원 규모의 유상증자를 진행한 바 있다.

이 당시 유상증자 여파로 주가가 큰 폭 하락했다. 대신 SK리츠의 포트폴리오는 더 풍성해졌다. 또 한국에서 가장 큰 시총 규모를 달성하는 데 크게 기여했다. SK리츠의 과거 배당금이 그대로 유지된다면 예상 배당수익률은 5.5% 수준이다. 하지만 지난 2년간 주가는 -20%를 기록했다. 배당금을 감안해도 오히려 손해다.

시가총액 2위는 2조5000억원의 'ESG 켄달스퀘어 리츠'다. 총 18개의 물류센터를 보유 중이다. 경기침체로 일반 상업용 건물이나 오프라인 매장 수요는 급감했다. 하지만 물류창고 수요는 살아있다. 이는 온라인 쇼핑의 급격한 성장 덕분이다. 예상배당수익률은 6.1%로 양호하다. 7개 리츠 중 유일하게 지난 2년간 주가가 7% 상승했다.

시가총액 3위는 2조3000억원의 롯데리츠다. 롯데그룹이 보유한 백화점, 마트, 아울렛, 물류센터 등 16개를 기초자산으로 한다. 보유 자산 중 수도권 비중이 70%다. 포트폴리오 확장을 위해 작년에 L7 호텔 강남타워 매입 관련 1470억원의 유상증자를 진행하기도 했다.

배당수익률은 6.6%로 양호하다. 하지만 온라인쇼핑 최강자인 쿠팡으로 인해 오프라인 리테일 부동산의 장기 전망을 어둡게 보는 투자자들이 많다. 따라서 지난 2년간 주가는 -24%를 기록했다.

시가총액 4위는 2조2000억원의 신한알파리츠다. 그레이츠 판교, 그레이츠 청계, 용산 트윈시티 남산, 삼성화재 역삼빌딩, 신한L타워, GS서초타워 등 10여개의 오피스 빌딩을 기초자산으로 운용한다. 역시 작년에 1860억원 규모의 유상증자를 진행했다. 예상배당률이 6.1%다. 지난 2년간 주가는 -14% 하락했다.

시가총액 5위인 제이알 글로벌리츠는 벨기에 브뤼셀의 '파이낸스 타워' 등을 기초자산으로 운용한다. 대부분의 유럽 빌딩들은 지난 몇 년간 폭락한 상황이다. '파이낸스 타워'는 2034년말까지는 임대가 확정된 상태다. 양호한 임대율에 힘입어 배당수익률은 무려 16.3%다. 하지만 빌딩 가격 폭락 우려에 지난 2년간 주가는 -35% 하락했다.

역발상 관점에서 보면 워낙 많이 하락한 만큼 투자 매력도는 높다. 올해 한국의 기준금리 인하가 예상되는 만큼 리츠는 매력적인 대안투자처가 될 수 있다. 리츠 구조상 금리가 낮아지면 자금조달 비용이 줄면서 편입돼 있는 부동산의 자산 가치는 상승하기 때문이다.

◆ 한국보다 미국 리츠 수익률 양호

그렇다면 미국에 상장된 부동산 리츠들의 상황은 어떨까? 미국 기준금리가 여전히 4.5%로 높은 만큼 한국리츠보다 당연히 수익률이 안 좋을 거라는 예상이 합리적이다. 하지만 실제로는 그렇지 않다. 지난 2년간 수익률이 100%를 넘는 리츠도 있다. 이는 미국 시가총액 상위 리츠들의 사업구조가 워낙 탄탄하기 때문이다.

미국에서 시가총액이 가장 큰 리츠는 147조원(1014억달러)의 '프로로지스'다. 기초자산은 글로벌 물류센터다. 세계 전역에 다양한 물류 센터를 보유 중이다. 아마존, 페덱스, DHL 등을 임차인으로 두고 있다. 온라인 쇼핑 시장의 발달에 따른 수혜를 보고 있다. 배당수익률은 3.5% 수준이다. 지난 2년간 주가는 제자리 걸음이다.

시가총액 2위는 129조원(890억달러)의 '아메리칸 타워'다. 주력은 통신망 공간(셀타워) 임대다. 전 세계 25개국에 22만여개의 통신타워를 보유 중이다. 배당수익률은 3.4% 수준이다. 하지만 지난 2년간 주가는 -7%로 부진하다. 미국 시총 상위 5개 리츠 중 유일하게 주가가 마이너스다.

시가총액 3위는 128조원(883억달러)의 '에퀴닉스'다. 세계 최대의 데이터센터 리츠다. 최근 인공지능의 폭발적인 성장과 빅테크 기업들의 데이터센터 경쟁에 힘입어 지난 2년간 주가가 50% 폭등했다. 배당수익률은 2%에 불과하다. 이는 주가가 급등한 영향도 크다.

시가총액 4위는 117조원(805억달러)의 '웰타워'다. 헬스케어 부동산 리츠다. 고령화 시대에 대비해 헬스케어와 부동산을 접목한 형태라 폭발적인 성장세를 보이고 있다. 미국 전역에 1500여개의 헬스케어 관련 시설을 보유 중이다. 지난 2년간 주가는 101% 폭등했다.

시가총액 5위는 82조원(568억달러)의 '사이먼 프로퍼티 그룹'이다. 기초자산은 쇼핑몰과 프리미엄 아울렛이다. 전 세계에 약 200개 이상의 쇼핑몰과 아울렛을 보유 중이다. 어려운 리테일 환경 속에서도 고급 브랜드 중심의 프리미엄 전략으로 차별화에 성공했다. 배당수익률은 4.8%로 양호하다. 지난 2년간 주가는 64% 상승했다.

◆ 높은 주가 변동성 피하려면 '리츠'가 대안

지난 2년간 미국 증시가 폭발적으로 상승하면서 미국 주식에 투자한 서학개미들은 높은 수익률을 달성했다. 올해는 트럼프 2.0 시대를 맞아 주식시장에 대한 기대가 크다. 문제는 이미 2년 연속 주가가 상승한 만큼 조정 가능성도 상당하다는 점이다.

또 한국의 경우 심각한 경기부진에 따라 추가적인 기준금리 인하가 기정사실처럼 받아들여지고 있다. 금리가 인하되면 그간 부진했던 장기채권이나 리츠 수익률이 개선될 가능성이 크다. 따라서 주가 조정 리스크를 피하고 싶은 투자자라면 리츠 상품에도 관심을 가질 필요가 있다.

고민스러운 대목은 한국 리츠와 미국 리츠 중 어디에 투자할 지 여부다. 배당률은 미국보다 한국 리츠가 훨씬 더 높다. 하지만 과거의 주가 상승률은 미국 리츠가 한국 리츠를 압도한다. 향후 미국 리츠에 투자했을 때의 리스크는 트럼프 관세 정책이 인플레이션을 촉발해 금리인하가 기대만큼 이뤄지지 않을 가능성이다. 또 1450원을 돌파한 원/달러 환율도 부담이다.

한국 리츠에 투자했을 때의 리스크는 경기침체에 따른 공실 가능성이다. 하지만 한국은 문화적 특성상 미국과 달리 재택 근무자수가 현격히 적다. 따라서 서울 핵심지역 오피스의 공실 리스크는 크지 않다. 한국 투자자 입장에서는 1월에 원화 약세 우려로 기준금리가 3%로 동결된 상황은 기회요인일 수 있다.

지연된 금리인하는 조만간 단행될 가능성이 크다. 따라서 주식보다 낮은 변동성과 은행예금보다 높은 수익률을 추구하는 투자자라면 리츠 상품도 좋은 대안 투자처다. 특히 연금저축 계좌를 적극 활용한다면 덤으로 절세효과도 얻을 수 있다. 공격적인 주식투자가 부담스럽다면 한국에 상장된 리츠에도 관심을 가져보자.

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